Information om stambyte lördag den 5 april kl 10-12
Husen i Brf Sleipner 16 byggdes 1898. Omkring 1928 installerades avlopp och vattenledningar, som försörjde WC och kök. På 1970-talet gjordes en genomgripande renovering av fastigheterna och gårdarna samt stambyte med stammar i gjutjärn, vars livslängd beräknas till 40-50 år.
2023 genomfördes en omfattande filmundersökning av avloppsstammarna av företaget GG Högtryck AB, som rapporterade ett flertal spridda pålagringar med förträngning av rörens dimensioner samt ställen med vattensamlingar, talande för befintliga risker för läckage, om än inte i tvingande akut behov av åtgärd.
Därefter konsulterades, efter förfrågningar hos tre företag, Stoft Fastighetsteknik AB (Stoft) om status i våra avlopps- och vattenledningar. Stoft fick i uppdrag att göra en ”förstudie” grundad på filmningen av avloppsrören tillsammans med ritningar från stadsbyggnadskontoret och platsbesök av lägenheter, hyreslokaler och allmänna utrymmen. Risk för att rörens skall springa läck någonstans i husen föreligger och ökar med tiden. Faktiskt har det redan skett på några ställen. Stofts rekommendation är att föreningen genomför ett konventionellt stambyte för att uppnå en långsiktig lösning. Samtliga lägenheter berörs. Lokaler och gemensamma utrymmen skulle eventuellt kunna hanteras senare. Projektet innebär byte av ledningar i kök, badrum och WC samt renovering av våtrum. Den uppskattade projektbudgeten är cirka 12-14 miljoner kronor.
Alternativet till stambyte, relining, rekommenderas inte då filmundersökningen visar mycket invändig påbyggnad vilket behöver föranleda ”fräsning”, som utgör en påtaglig risk för uppkomst av sprickor i rören och behov av akut byte av ledning. Dessutom åtgärdas inte tillförande vattenledningar vid en relining vilket bedöms vara ett behov i vår fastighet.
Styrelsen vill därför kalla till ett informationsmöte om det föreslagna stambytet den 5 april, 2025, och lämna en sammanfattning till alla lägenhetsägare om vad detta kommer att innebära för boenden och hyresgäster under de närmaste åren samt redogöra för hur ett stambyte påverkar föreningens ekonomi.
Förutsatt att stambyte skall genomföras, vilket styrelsen föreslår, så vill styrelsen gå vidare med att förtydliga den nu genomförda förstudien i en detaljerad projektplan som beskriver:
- åtgärder i stort per lägenhet, allmänna utrymmen etc
- behovet av eventuella tillfälliga utrymmen och anordningar för wc, dusch, kök etc
- behovet av eventuella ersättningsboenden. Det bedöms att vara nästintill omöjligt att bo kvar i respektive lägenhet när den åtgärdas
- en detaljerad tidplan fr o m planering till slutbesiktning. I detta ingår också att hitta rätt tid på året för ett genomförande
- en mer detaljerad kostnadsuppskattning samt förslag till finansiering
och som därefter presenteras för medlemmarna i samband med ett nytt informationsmöte. Tidsåtgång ca 2-3 mån.
Först därefter kan vi gå vidare med att ta fram ett förfrågningsunderlag vad gäller utformning (”gestaltning”) innehållande också medlemmarnas tillval mm, behov av tillfälliga anordningar för wc/dusch/kök etc, utförande av provisoriska åtgärder i lägenheter under ombyggnadsperioden (beror av kvarboende eller inte). När detta är framtaget och fått styrelsens stöd kallas till en extra föreningsstämma där medlemmarna ska ta ställning till förslaget respektive när ett genomförande ska ske. Tidsåtgång ca 3-4 mån. Stambyten räknas till nödvändiga underhålls- och renoveringsåtgärder men eftersom de medför ingrepp inne i bostadsrättshavarens lägenheter krävs samtycke från alla, alternativt 2/3 av de röstberättigade på stämman och godkännande från hyresnämnden.
Därefter sker upphandling av entreprenör under 2-3 månader samt kontraktering och genomförande under en period som beräknas ta 6-8 månader beroende på etappindelning och starttid.
I köken demonteras de delar som krävs för att kunna frilägga schaktet där stammarna är placerade, vilket oftast blir ett eller flera underskåp, överskåp, bänkskiva/diskbänk samt delar av stänkskydd. I fastigheten har flera kök renoverats och den faktiska omfattningen kommer att skilja i varje lägenhet. När schaktet frilagts, byts ledningarna ut och konstruktionen återlagas. Slutligen monteras köksdelarna tillbaka.
I kök ingår endast byte av rör och blandare. Avloppsrör byts fram till diskbänk, inklusive vattenlås. Vattenrör byts fram till blandare. Äldre blandare bör bytas för att undvika problem med läckage som är vanligt vid demontage/återmontage av äldre installationer. Diskbänksskåpet kommer att få ny botten av skivmaterial.
Badrummen rivs i sin helhet och schakten öppnas. Stående ledningar byts ut med nya anslutningskopplingar i bjälklagsnivån. Nya avloppsledningar i våtrummet placeras ut på golv och gjuts in med betong. Därefter flytspacklas golvet med fall mot golvbrunn och tätskikt appliceras. Slutligen kaklas väggar, och golven får klinker. Inredningen monteras tillsammans med utanpåliggande vattenledningar i kromade kopparrör. I samband med ett stambyte rekommenderas också att ventilationen ses över.
I badrum ingår helkaklade badrum med tätskikt och badrumsinredning såsom kommod och spegelskåp med belysning, konventionell golvstående WC, blandare, dusch med duschvägg (eller badkar) och tak, likt befintligt, med enklare belysning av ex. plafondarmatur. Tillval är t.ex. dimmer, spotlight, golvvärme, inkoppling av TM/TT etc, annat kakel etc.
WC rivs i sin helhet. Avloppsledningen byts ut och placeras i bjälklaget för att minimera instegshöjden. Vattenledningar hämtas från närliggande kök i syfte att undvika att det nya stamläget tar mer plats i redan liten yta. Golvet flytspacklas och tätskikt appliceras. I WC ingår byte av porslin och blandare, konventionell golvstående WC och klinker. Väggarna återställs. Inredning monteras tillsammans med utanpåliggande vattenledningar i kromade kopparrör.
Samtliga stamlägen måste förstoras för att uppnå rätt isoleringstjocklek på vattenledningar för att undvika temperaturöverföring mellan kall och varmvatten.
Gestaltningen - hur kommer badrum och toaletter att se ut efter stambyte?
Ansvarsfördelning mellan förening och bostadsrättshavare regleras i föreningens stadgar. För styrelsen finns ett ansvar att genomföra underhåll av byggnadsdelar som ingår i föreningens ansvar, däribland avloppsledningar och vattenledningar som försörjer medlemmarnas badrum. Gränsdragningen stipuleras i stadgarnas 5§. I stadgarnas 8§ stipuleras ”Föreningsstämma kan i samband med gemensam underhållsåtgärd i fastigheten besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmen ansvarar för.”
Styrelsen beslutar att genomföra stambyte och om vilka material som enskild medlem erbjuds. Att hitta rätt nivå så att samtliga medlemmar blir nöjda är alltid svårt. Vanligt är att vissa medlemmar har våtrumsrenoverat och har högre standard än den som erbjuds vid stambytet.
Men kostnaden för stambytet påverkas av gestaltningens standard och påverkar även avgifterna i slutändan. Styrelsens arbete utgår ifrån bostadsrättslagen och arbetar för medlemmarnas bästa som helhet, att en medlem har ett ”dyrt” badrum kan inte ersättas på bekostnad av en annan medlem som väljer en ”billigare” lösning.
Planlösning i respektive våtrum är en öppen fråga, liksom mycket annat i det nuvarande stadiet. Våtrummen kan antingen återställas i samma planlösning som befintligt eller i av styrelsen vald planlösning. Ett tredje alternativ är att entreprenören räknar på storlek och planlösning från ritning och besök i varje lägenhet och beräknar den exakta kostnaden för respektive badrum.
Att hitta ”rätt” nivå av standard vid ett stambyte är svårt men baserat på vad som klassas som standard vid badrumsrenoveringar idag har man en bra grund att utgå från. Exempel på standard vid badrumsrenoveringar idag är kaklade väggar, klinkergolv, tvättställ med kommod, spegelskåp med egen belysning, boendes val av dusch eller badkar, golvstående WC mm. Vanligt är att man erbjuder ett par olika nyanser av kakel och klinker för boende att välja. Tillval ska vara möjligt för medlemmen men då på bekostnad av medlemmen själv, föreningen bekostar summan för den standard som erbjuds och all tillkommande kostnad skjuts på medlemmen. Redovisning av extrakostnader tas fram av entreprenören och behöver godkännas av medlemmen innan arbetet kan påbörjas.
På det kommande informationsmötet i april finns det många frågor som ännu inte kan besvaras. I nuläget vill styrelsen framför allt säkra att alla i föreningen är informerade om läget och planering för dagen. Det blir först efter det att en detaljerad projektplan har upprättats, ett förfrågningsunderlag har tagits fram och upphandling åtminstone har påbörjats, som det finns svar på många av de frågor vi ställer oss.